HIW(하이우즈 프로퍼티스, 리츠회사 - 8.7%)

오늘은 HIW(하이우즈 프로퍼티스)에 대해 알아보겠습니다.

1. 개요

PER은 26.5배로 높지만 PBR은 1배 미만입니다.

즉, 버는 돈은 없는데 자산가치가 높은 기업이네요.

20년 급락 전 52.7을 아직도 회복하지 못하고 전고점 대비 -57%에 위치해 있습니다.

23년 10월 저점대비해서는 무려 33%나 올랐습니다.

 

2. BM

이 회사는 리츠회사입니다.

최근 리츠회사의 주가가 좋지 않죠?

특히 팬데믹부터 재택근무가 활성화되기 시작하면서 오피스의 수요가 많이 줄어든 것으로 알고 있습니다.

HIW는 그런 오피스를 중점적으로 투자하고 관리하여 임대수익을 받는 회사입니다.

일단 현재 추세로 본다면 성장가능성은 낮아보입니다.

 

홈페이지를 보니 BBD라는 용어가 많이 나오는데, 이것은 대도시의 중심지라고 보면 될 것 같습니다.

대도시 중심에 자신들의 오피스가 있다고 하네요.

 

서비스하고 있는 지역은 애틀랜타, 샬록, 댈러스, 내슈빌, 올랜도, 피츠버그, 롤리, 리치먼드, 탬파 등인데

미국 지리를 정확히 알 수는 없지만 대도시 중심에만 오피스가 있는 것 같지는 않습니다.

예를 들어 애틀랜타의 경우 딱 봐도 도시 외곽에 있는 지역에 가장 많은 오피스를 관리하고 있었습니다.

애틀란타 오피스 위치1

애틀란타 오피스 위치2

그래도 익숙한 이름이 피츠버그와 텍사스 주의 델러스에서는 중심가에 위치하고 있습니다.

피츠버그 오피스 위치

댈러스 오피스 위치

3. 재무상태

매출액은 아름답게 우상향 했는데, 순이익이 먼저 꺾이고 23년부터는 영업이익도 꺾였습니다.

주가는 그것보다 더 많이 내려가서 PER, PBR 등 지표도 많이 좋아졌습니다.

 

23년과 24년 예상 순이익은 더 내려갈 것으로 보이고 특히 24년은 전고점인 20년 대비 1/5 토막난 수준입니다.

 

이걸 기준으로 PER을 다시 보면 31배가 나오는데, 이는 주가가 상당히 많이 올라갔던 14년 15년도보다는 낮은 수준입니다.

 

23년 결과를 봐야겠지만 아직까지는 배당컷을 한 적은 없습니다.

그러나 최근 NYCB의 뉴욕주 맨해튼 오피스의 이익 감소 등으로 인해 배당컷이 발표된 것으로 봐서 배당컷을 할 가능성도 염두해야 할 것으로 보입니다.

 

하지만 배당성향으로만 본다면 어려운 시기에도 배당금을 유지하고자 노력하는 모습을 보여왔습니다.

 

 

4. 그간 퍼포먼스

앞에서 언급했던 NYCB도 같이 비교했습니다.

부동산 관련 회사들이라서 그런지 08년 전에는 SPY를 크게 앞질렀고,

08년 이후 조금 주춤하다가 우상향 하여 SPY를 아웃퍼폼 했습니다.

그러나 20년부터 실적이 급격하게 악화되어 최근에는 많이 어려운 상황으로 보입니다.

5. 결론

최근 회사들이 대출을 갚는데 많은 어려움을 겪고 있고, 이는 오피스 시장에도 악영향을 미치는 것으로 파악되고 있습니다.

작년 말 미국에서 오피스 공실률이 심각하다는 소식이 계속해서 들리면서 다음 위기는 미국의 위기는 오피스 온다는 이야기도 많았습니다.

그게 한풀 꺾인 줄 알았지만 최근 NYCB발표로 인해서 여전히 진행 중임을 알 수 있습니다.

그리고 3월, 연준의 유동성 공급프로그램이 끝날 것이라고 보는 의견이 지배적인 가운데,

미국의 취약한 고리인 오피스가 어찌 될지 솔직히 잘 모르겠습니다.

 

다만, 주가적인 측면과 배당측면에서 보면 아주 매력적인 주식임이 틀림없기 때문에

끝까지 보유한다기보다 씨 클리컬 기업처럼 고 PER에 사서 저 PER에 파는 방식을 취한다면 나쁘지 않은 선택일 것 같은 생각도 듭니다.

 

그러나 어차피 비트코인을 사야 해서 돈도 없고, 비슷한 포지션인 NYCB도 보유하고 있는 바 일단 매수는 보류하겠습니다.